Mercato immobiliare in crescita: aumentano le compravendite e diminuiscono i prezzi.

Salve amici.

La mancata risalita dei prezzi nonostante la crescita delle compravendite che si registra da più di due anni – e addirittura un’ulteriore, seppur lieve, riduzione dei prezzi – ha colto di sorpresa analisti, operatori del settore e persino l'Istat. 

È un chiaro segnale che qualcosa sta cambiando, non solo nel mercato immobiliare ma in senso più ampio in tutta la società. La scarsa natalità, le disparità geografiche interne, la riduzione del numero di famiglie composte da almeno due componenti, il parallelo incremento delle famiglie monocomponenti, l’aumento dell’età media della popolazione, l'impatto dell'immigrazione e soprattutto l’incertezza del mercato del lavoro sono fattori importanti che spingono a prediligere l’affitto per l’abitazione principale.

Nell'ambito di un trend demografico di questo tipo, dove si affacciano nuovi soggetti sempre più determinanti come senior living, giovani coppie e giovani single, a soffrire è soprattutto l’usato che, rispetto al nuovo, è più difficile da allineare a una domanda maggiore di piccole abitazioni. Questo spiega anche perché i prezzi del prodotto usato continuino a scendere, mentre il prezzi del prodotto nuovo sono in crescita, trainati dalla domanda che, specie in alcune aree geografiche, si sta irrobustendo, seppure con caratteristiche nuove. 

Altro freno al mattone è il fatto che si è costruito molto e resta ancora una grossa fetta di invenduto, il che non fa aumentare i prezzi. Proprio per questo è il momento perfetto per comprare, magari per metterlo a reddito nel caso di seconda o terza casa, in prospettiva di un sicuro aumento del prezzo previsto. 

Da parte degli operatori del settore sono invece necessari nuovi strumenti di analisi, progettazione e commercializzazione degli interventi, con un’adeguata pianificazione finanziaria che richiede più flessibilità, più selettività e una generale riconsiderazione del rapporto tra target e requisiti, dove al centro va messo il cliente e si suoi bisogni fin dalla fase della comunicazione del prodotto immobiliare.

Tutti gli esperti del settore sono comunque concordi nell'indirizzarsi verso un moderato ottimismo per il prossimo futuro, pur consapevoli delle sfide che i cambiamenti in corso comportano.

Giuseppe Antonelli 

Titolare di Metà immobiliare

Mutui prima casa: consigli utili.

Salve amici.

La richiesta del mutuo per l'acquisto di un immobile, soprattutto se si tratta della prima casa, è sempre un'impresa impegnativa che richiede la conoscenza approfondita delle procedure e l'aggiornamento sulle norme in vigore, che possono variare piuttosto spesso.

Il Bonus prima casa 2018 consente di usufruire di importanti incentivi e agevolazioni fiscali legate all’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale. 

Innanzi tutto, è previsto il pagamento dell’imposta di registro ridotta del 2% invece che del 9%, mentre l’IVA è fissata al 4% invece che al 10%. Le imposte ipotecarie e catastali sono di 200 euroinvece che del 2% e dell’1% del valore catastale. Chi vende una casa e la riacquista entro 12 mesi ha diritto a un credito d’imposta e può quindi sottrarre dall’imposta da pagare quella già pagata con il precedente acquisto. Prevista poi la detrazione ai fini Irpef del 19% sui compensi corrisposti all’agenzia immobiliare per un importo non superiore ai 1000 euro. 

Per ottenere tali agevolazioni, l'acquirente deve risiedere nel Comune in cui si trova l’immobile, impegnandosi a trasferirvi la residenza entro 18 mesi. Inoltre, l'immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8, A9, ovvero ville e case di lusso. 

Il bonus prima casa decade se si vende l’immobile agevolato entro 5 anni. Nel caso in cui, però, alla vendita segue l’acquisto di una nuova prima casa destinata ad abitazione, anche appartenente alle categorie catastali di lusso, il bonus non decade e quindi non si deve procedere con il pagamento delle imposte precedentemente detratte. 

I giovani con contratto di lavoro a tempo determinato che vogliono acquistare la prima casa possono accedere al Fondo di garanzia statale, grazie al quale possono richiedere un mutuo di importo non superiore a 250 mila euro per un immobile non A1/A8/A9 di ampiezza massima di 95 mq.

In particolare, possono usufruire di questi incentivi le giovani coppie in cui almeno uno dei due componenti ha meno di 35 anni, le famiglie formate da un solo genitore e da figli minori, under 35 con contratto di lavoro atipico e conduttori di alloggi di proprietà degli IACP, ATER, ecc. 

In mancanza di garanzie economiche rilevanti e della possibilità di richiedere una fideiussione a terzi per l’apertura del mutuo, ci si può avvalere della garanzia del Fondo del 50% della quota capitale del mutuo ipotecario. 

Nel caso in cui il beneficiario del Fondo di garanzia non riesca a pagare le rate del mutuo per difficoltà economiche momentanee, ad esempio per licenziamento o malattia, è possibile sospendere il pagamento dell’importo per massimo 18 mensilità. 

Importante infine ricordare che il finanziamento concesso può andare a coprire, oltre che il costo della prima casa, anche eventuali lavori di ristrutturazione e interventi di risparmio energetico sull’immobile.

Giuseppe Antonelli titolare di Meta immobiliare