domenica 14 ottobre 2018

Mercato immobiliare Italia: andamento positivo.

Salve amici.
Si conferma positivo l'andamento del mercato immobiliare in Italia: l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ha rilasciato il mese scorso i dati per il secondo trimestre del 2018, che registrano un segno più per tutti i settori immobiliari, sia per le abitazioni (+5,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, quindi un risultato migliore del +4,3% rilevato nel primo trimestre), che per gli uffici (+6,7%), i negozi (+5,4%) e i capannoni (+1,3%).
Il settore residenziale nel periodo aprile-giugno ha realizzato 153.693 compravendite, in linea con l'andamento positivo che dura ormai da oltre 36 mesi, più consistente nelle aree del Nord Est (+9,3%) e nelle Isole (+7,1%). Tra le città italiane i migliori risultati si registrano a Firenze e Genova, che crescono del 4,7%, a Milano e Palermo (+4,4%) e a Torino (+4%). Bene anche Bologna (+2,8%) e Napoli (+2,7%). In lieve calo invece Roma, che registra un -0,8%, anche se resta la città con il maggior volume di compravendite (8.535 transazioni). 
Tuttavia i prezzi faticano ancora a riprendersi. Secondo gli ultimi dati diffusi dall'Eurosatat, i prezzi delle case sono cresciuti nel secondo trimestre su base annua del 4,3% sia nell’Eurozona che nell’intera UE, mentre in Italia è stato registrato un calo dell’indice dello 0,2%.
L’ottima performance del mercato immobiliare è stata aiutata anche dalle condizioni particolarmente vantaggiose dei mutui. Secondo il CRIF, Centrale Rischi Finanziari, la domanda di mutui è risalita di oltre 4 punti percentuali ad agosto
Per quanto riguarda i tassi, i dati dell’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it hanno misurato una percentuale dell’1,80% per il tasso medio fisso (era 1,82% il secondo trimestre) e dello 0,79% per quello variabile (stabile dal maggio scorso). I tassi di interesse continuano dunque a sfidare le leggi del mercato e nel terzo trimestre del 2018 (dati al 31 agosto) hanno segnato l’ennesimo ribasso.
Giuseppe Antonelli
Titolare Meta Immobiliare

lunedì 27 agosto 2018

Il consulente immobiliare: l’evoluzione della figura dell’agente immobiliare

Salve amici.
Forse non l'avevate notato, ma la figura del semplice e vecchio agente immobiliare – che prende in carico un immobile, pubblica qualche foto online e aspetta che chiami il cliente – è ormai superata e la sta sostituendo una nuova figura professionale, il consulente immobiliare, almeno nelle agenzie più progressiste e all'avanguardia.
La differenza è parecchia e oggi le più brillanti agenzie propongono l’evoluzione della tradizionale figura il cui concetto è ormai superato e obsoleto.
In primo luogo a fare la differenza per la figura del consulente immobiliare sono le qualifiche: professionisti in possesso del patentino, abilitati dopo aver superato il corso in Camera di Commercio. Niente improvvisati dell'ultima ora.
Il consulente mette in primo piano il cliente e le sue esigenze, accompagnandolo nell'intera trattativa fino all’acquisto, in tutto e per tutto. Questo significa comprendere i problemi e risolverli, in un fondamentale rapporto di fiducia tra consulente e cliente, e svolgere anche un po' il ruolo di psicologo e consigliere tuttofare, rassicurante e affidabile.
Invece la categoria dell'agente è ancora legata all’immagine del sensale di piazza, astuto, spiccio e a volte anche un po' viscido, disposto a tutto pur di venderti un prodotto a tutti i costi. Insomma, uno di cui non ci si può fidare, che ti vuole fregare. 
Per fortuna in tanti stanno cercando di cambiare gli atteggiamenti ormai logori di questa figura professionale, anche perché la percezione del cliente è fondamentale: se un professionista viene giudicato inaffidabile, probabilmente non lo è.
Inoltre non ci si può fidare di chi tratta solo una città, né di chi si allontana troppo dal proprio territorio. Bisogna invece saper dimostrare versatilità da un lato e garanzia di una consulenza adeguata dall'altro attraverso una corretta e sapiente strategia di gestione della territorialità.
Senza contare tutte le competenze legali, fiscali, procedurali – in continua evoluzione e aggiornamento – che un consulente immobiliare deve avere per poter svolgere questa delicata professione in maniera ottimale e non da dilettante.

Giuseppe Antonelli 

sabato 14 luglio 2018

Smart contract e Blockchain

Salve amici!
Si parla ormai da anni di Blockchainil protocollo digitale transnazionale, sicuro e condiviso, che registra e archivia tutte le transazioni che avvengono all’interno della rete condivisa, eliminando in definitiva la necessità di terze parti.
Legato al concetto di Blockchain c’è quello di Smart Contract, ovvero contratto intelligente, basato su un codice che legge sia le clausole sia la condizioni operative nelle quali devono verificarsi e si autoesegue nel momento in cui le condizioni determinate tra le parti sono raggiunte e verificate. In parole povere, si tratta anche qui di un protocollo digitale che permette di fare transazionitracciabili e irreversibili, senza il coinvolgimento di terze parti.
L’aspetto interessante è che lo Smart Contract potrebbe avere diverse applicazioni nel settore immobiliare: dal contratto di compravendita a quello di affitto, passando per i vari incarichi che fanno parte della normale gestione di progetti immobiliari o di costruzioni.
In futuro possiamo immaginare una rivoluzione del settore, con transazioni fatte in tempo reale, margini di errore pressoché inesistenti e grande risparmio di tempo e di quelle risorse che attualmente si perdono nelle fasi intermedie. Insomma, si potrebbe arrivare a una semplificazione di processi al momentoestremamente lunghi e costosi.
La Blockchain ha finora dimostrato la sua efficacia in settori come la compravendita di azioni o valutein cui ricorrono grandi volumi di transazioni ripetitive. In un settore frammentato come quello del Real Estate, sarà obiettivamente più difficile arrivare a una mole di transazioni tale da rendere la tecnologia Blockchainaffidabile e competitiva.
L’intervento di istituzioni e governi faciliterebbe il processo. Un esempio virtuoso è la Svezia, dove il catasto ha siglato un accordo con la startup Chroma Way per creare un protocollo per l’utilizzo degli Smart Contracte della Blockchain per le compravendite immobiliari. 
Come sempre, la creazione di sinergie tra gli operatori del settore, le imprese e il pubblico permetterà di traghettare il cambiamento sul solco della rivoluzione digitale. A quando l’Italia?

domenica 13 maggio 2018

Immobili:prezzi in calo per il sesto anno consecutivo

Salve amici.
Come abbiamo già scritto, nonostante l'anno scorso i volumi delle compravendite siano aumentati del 5,1% per il settore residenziale, il 2017 è stato il sesto anno consecutivo in cui si è registrato un calo dei prezzi, pari a -0,4% secondo i dati Istat. Un po’ meglio rispetto all’anno precedente, quando la variazione sul 2015 era stata pari a -0,8%, ma certamente è ancora il momento giusto per acquistare.
Da analizzare è il gap tra il residenziale di nuova costruzione e quello usato. Infatti, l'usato nel 2017 segna un calo di valore dello 0,6%, mentre i prezzi delle nuove abitazioni perdono solo lo 0,1%. Dal 2010 il calo del nuovo è stato dell’1,4% contro il 20,5% dell’usato.
Il motivo principale di questa incredibile disparità va rintracciato nell’inadeguatezza del patrimonio immobiliare italiano rispetto alle nuove esigenze della domanda, in particolare nell’importanza data dagli acquirenti sia ai bassi costi di gestione e di manutenzione, sia al comfort degli ambienti, sia alla sicurezza: tutte caratteristiche che difficilmente sono riscontrabili negli immobili datati. 
Inoltre, gli immobili usati si adattano più difficilmente ai cambiamenti demografici e di conseguenza ai mutamenti nella domanda. Il numero sempre più alto di nuclei familiari composti da single e coppie senza figli richiede soluzioni di piccola metratura, mentre solo una abitazione in vendita su quattro è costituita da una sola camera da letto, e questo vale specialmente per l'usato.
Quest'anno dovrebbe esserci l'inversione di tendenza sull'intero comparto immobiliare e le previsioni parlano di volumi delle compravendite in crescita dal 2% al 4%, mentre i prezzi degli alloggi dovrebbero rimanere genericamente stabili Quindi un segno positivo, almeno per chi vende, per la prima volta da sette anni a questa parte.
Milano e Firenze sono le grandi città con le prospettive migliori e prezzi attesi in aumento dall’1% al 3%, mentre a Bologna, Napoli, Palermo e Verona l’incremento atteso è fino al 2%. Gli aumenti dei prezzi coinvolgeranno anche realtà più piccole come Brescia, Monza, Oristano, Pescara, Pistoia e Savona. A Roma, Torino e Bari non sono previsti invece innalzamenti dei valori.
Giuseppe Antonelli di Meta immobiliare 

domenica 22 aprile 2018

Perché i prezzi delle case non risalgono.

Salve amici.
Secondo l’Eurostat, l’Italia è l’unico Paese europeo che non ha ancora visto un'inversione di tendenza dei prezzi degli immobili in vendita. Nonostante il piccolo miglioramento negli ultimi mesi del 2017, di fatto i prezzi delle case italiane registrano ancora un segno meno su base annua: questo mese l’Istat ha diffuso nuovi dati certificando infatti un calo dello 0,3% nell’ultimo trimestre del 2017 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e un +0,1% rispetto al terzo trimestre (dovuto però alle nuove costruzioni). In tutto il 2017 le quotazioni sono scese dello 0,4% sfiorando i 543mila acquisti.
Nonostante alcuni segni positivi ci siano stati, per esempio a Milano e nelle zone più richieste delle grandi città del nord, la risalita prevista dagli analisti non si è ancora verificata, a differenza degli altri paesi europei.
La ricerca delle cause è puttosto complessa e articolata.
- Innanzi tutto bisogna considerare la situazione del nostro Paese negli ultimi anni, vale a dire bassa crescita del Pil e dell’occupazione, turbolenze dei mercati finanziari anche per la debolezza del sistema bancario, domanda immobiliare indebolita a causa del potere d'acquisto più basso e della bassa fiducia, congiuntamente a un lungo periodo di stretta creditizia. Il che significa che la domanda non è in grado di sostenere prezzi più elevati degli attuali e resta soprattutto legata alla prima casa.  
- Se poi si considera che il tradizionale attaccamento al mattone da parte dei proprietari italiani, non disposti ad abbassare subito le loro pretese sul mercato, ha impedito un veloce crollo delle quotazioni come spesso è successo all’estero dopo la crisi subprime del 2008, va da sé che, come il processo di calo è stato più lento che altrove, così sta succedendo anche con la risalita. 
- L’eccesso di offerta da smaltire, inoltre, causata dalle compravendite dimezzate e dal peso fiscale che spinge a liberarsi degli immobili, si sta rivelando più alto del previsto. 
Insomma, non è un luogo comune se diciamo che l'Italia rimane comunque un passo indietro rispetto al resto dell'Europa anche nel settore immobiliare. Condizioni economico-finanziare non ideali, certo, ma è anche la mentalità poco incline all'adattamento a determinare questa situazione. Il popolo di risparmiatori e di proprietari di prima casa si ritrova al palo, in attesa che un nuovo salvatore illuminato scenda a salvarlo da tasse e incertezze.

Giuseppe Antonelli