Smart contract e Blockchain

Salve amici!
Si parla ormai da anni di Blockchain, il protocollo digitale transnazionale, sicuro e condiviso, che registra e archivia tutte le transazioni che avvengono all’interno della rete condivisa, eliminando in definitiva la necessità di terze parti.

Legato al concetto di Blockchain c’è quello di Smart Contract, ovvero contratto intelligente, basato su un codice che legge sia le clausole sia la condizioni operative nelle quali devono verificarsi e si autoesegue nel momento in cui le condizioni determinate tra le parti sono raggiunte e verificate. In parole povere, si tratta anche qui di un protocollo digitale che permette di fare transazionitracciabili e irreversibili, senza il coinvolgimento di terze parti.

L’aspetto interessante è che lo Smart Contract potrebbe avere diverse applicazioni nel settore immobiliare: dal contratto di compravendita a quello di affitto, passando per i vari incarichi che fanno parte della normale gestione di progetti immobiliari o di costruzioni.

In futuro possiamo immaginare una rivoluzione del settore, con transazioni fatte in tempo reale, margini di errore pressoché inesistenti e grande risparmio di tempo e di quelle risorse che attualmente si perdono nelle fasi intermedie. Insomma, si potrebbe arrivare a una semplificazione di processi al momentoestremamente lunghi e costosi.

La Blockchain ha finora dimostrato la sua efficacia in settori come la compravendita di azioni o valute, in cui ricorrono grandi volumi di transazioni ripetitive. In un settore frammentato come quello del Real Estate, sarà obiettivamente più difficile arrivare a una mole di transazioni tale da rendere la tecnologia Blockchainaffidabile e competitiva.

L’intervento di istituzioni e governi faciliterebbe il processo. Un esempio virtuoso è la Svezia, dove il catasto ha siglato un accordo con la startup Chroma Way per creare un protocollo per l’utilizzo degli Smart Contracte della Blockchain per le compravendite immobiliari. 

Come sempre, la creazione di sinergie tra gli operatori del settore, le imprese e il pubblico permetterà di traghettare il cambiamento sul solco della rivoluzione digitale. A quando l’Italia?

Immobili:prezzi in calo per il sesto anno consecutivo

Salve amici.

Come abbiamo già scritto, nonostante l'anno scorso i volumi delle compravendite siano aumentati del 5,1% per il settore residenziale, il 2017 è stato il sesto anno consecutivo in cui si è registrato un calo dei prezzi, pari a -0,4% secondo i dati Istat. Un po’ meglio rispetto all’anno precedente, quando la variazione sul 2015 era stata pari a -0,8%, ma certamente è ancora il momento giusto per acquistare.

Da analizzare è il gap tra il residenziale di nuova costruzione e quello usato. Infatti, l'usato nel 2017 segna un calo di valore dello 0,6%, mentre i prezzi delle nuove abitazioni perdono solo lo 0,1%. Dal 2010 il calo del nuovo è stato dell’1,4% contro il 20,5% dell’usato.

Il motivo principale di questa incredibile disparità va rintracciato nell’inadeguatezza del patrimonio immobiliare italiano rispetto alle nuove esigenze della domanda, in particolare nell’importanza data dagli acquirenti sia ai bassi costi di gestione e di manutenzione, sia al comfort degli ambienti, sia alla sicurezza: tutte caratteristiche che difficilmente sono riscontrabili negli immobili datati. 

Inoltre, gli immobili usati si adattano più difficilmente ai cambiamenti demografici e di conseguenza ai mutamenti nella domanda. Il numero sempre più alto di nuclei familiari composti da single e coppie senza figli richiede soluzioni di piccola metratura, mentre solo una abitazione in vendita su quattro è costituita da una sola camera da letto, e questo vale specialmente per l'usato.

Quest'anno dovrebbe esserci l'inversione di tendenza sull'intero comparto immobiliare e le previsioni parlano di volumi delle compravendite in crescita dal 2% al 4%, mentre i prezzi degli alloggi dovrebbero rimanere genericamente stabili Quindi un segno positivo, almeno per chi vende, per la prima volta da sette anni a questa parte.

Milano e Firenze sono le grandi città con le prospettive migliori e prezzi attesi in aumento dall’1% al 3%, mentre a Bologna, Napoli, Palermo e Verona l’incremento atteso è fino al 2%. Gli aumenti dei prezzi coinvolgeranno anche realtà più piccole come Brescia, Monza, Oristano, Pescara, Pistoia e Savona. A Roma, Torino e Bari non sono previsti invece innalzamenti dei valori.

Giuseppe Antonelli di Meta immobiliare 

Perché i prezzi delle case non risalgono.

Salve amici.

Secondo l’Eurostat, l’Italia è l’unico Paese europeo che non ha ancora visto un'inversione di tendenza dei prezzi degli immobili in vendita. Nonostante il piccolo miglioramento negli ultimi mesi del 2017, di fatto i prezzi delle case italiane registrano ancora un segno meno su base annua: questo mese l’Istat ha diffuso nuovi dati certificando infatti un calo dello 0,3% nell’ultimo trimestre del 2017 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e un +0,1% rispetto al terzo trimestre (dovuto però alle nuove costruzioni). In tutto il 2017 le quotazioni sono scese dello 0,4% sfiorando i 543mila acquisti.

Nonostante alcuni segni positivi ci siano stati, per esempio a Milano e nelle zone più richieste delle grandi città del nord, la risalita prevista dagli analisti non si è ancora verificata, a differenza degli altri paesi europei.

La ricerca delle cause è puttosto complessa e articolata.

- Innanzi tutto bisogna considerare la situazione del nostro Paese negli ultimi anni, vale a dire bassa crescita del Pil e dell’occupazione, turbolenze dei mercati finanziari anche per la debolezza del sistema bancario, domanda immobiliare indebolita a causa del potere d'acquisto più basso e della bassa fiducia, congiuntamente a un lungo periodo di stretta creditizia. Il che significa che la domanda non è in grado di sostenere prezzi più elevati degli attuali e resta soprattutto legata alla prima casa.  

- Se poi si considera che il tradizionale attaccamento al mattone da parte dei proprietari italiani, non disposti ad abbassare subito le loro pretese sul mercato, ha impedito un veloce crollo delle quotazioni come spesso è successo all’estero dopo la crisi subprime del 2008, va da sé che, come il processo di calo è stato più lento che altrove, così sta succedendo anche con la risalita. 

- L’eccesso di offerta da smaltire, inoltre, causata dalle compravendite dimezzate e dal peso fiscale che spinge a liberarsi degli immobili, si sta rivelando più alto del previsto. 

Insomma, non è un luogo comune se diciamo che l'Italia rimane comunque un passo indietro rispetto al resto dell'Europa anche nel settore immobiliare. Condizioni economico-finanziare non ideali, certo, ma è anche la mentalità poco incline all'adattamento a determinare questa situazione. Il popolo di risparmiatori e di proprietari di prima casa si ritrova al palo, in attesa che un nuovo salvatore illuminato scenda a salvarlo da tasse e incertezze.

Giuseppe Antonelli

La scelta della giusta agenzia immobiliare.

Salve amici.

Abbiamo già parlato della figura dell'agente immobiliare e di come si guadagna da vivere. Affrontiamo ora il problema di come scegliere l'agente giusto in mezzo all'oceano delle offerte e degli annunci in mezzo al quale, diciamolo francamente, è facile perdersi.

Chi deve vendere o comprare casa ha già un problema non da poco da gestire; lo scoraggiamento di fronte alla possibilità di incappare nell'agenzia sbagliata e il non sapere come distinguere l'agente serio da quello evitabile possono essere fattori di stress che in certi casi di conducono alla rinuncia.
Ecco i criteri secondo i quali scegliere la giusta agenzia:

- Per prima cosa diciamo che bisogna rivolgersi sempre a uno specialista e non a familiari o amici che non svolgano questa attività professionalmente.

- In secondo luogo bisogna affidarsi a un comprovato esperto della zona in cui si trova o si vorrebbe trovare l'immobile. Prima di scegliere il proprio consulente immobiliare è bene domandare in zona o chiedere le referenze. Essere rinomato in zona, così come avere un sito web ben fatto e curato, è già un primo indizio di affidabilità e un buon criterio per valutarne serietà e onestà.

- A volte appartenere a una catena di franchising è garanzia di professionalità, qualità e competenza, ma non sempre. Anche per questo è meglio informarsi prima in zona.

- Assolutamente non bisogna basare la propria scelta sul fatto che un agente offra un compenso più basso rispetto a un altro – tenete sempre presente che l'agenzia paga lo spazio pubblicitario per promuovere il proprio immobile e questo ha un costo – o sul fatto che, pur di accaparrarsi il cliente, l'agente fornisca un prezzo più alto di vendita solo per sedurlo: tutti vorrebbero vendere la propria casa a un buon prezzo, ma è pur vero che bisogna rispettare le quote del mercato immobiliare! 

- Ricordatevi sempre che un buon agente immobiliare conosce bene il mercato immobiliare, nel quale può vantare un'esperienza duratura e approfondita; quindi non perderà tempo con persone che non vogliono o non possono comprare, né con proprietari velleitari con richieste assolutamente fuori da ogni realistica prospettiva. 

- Considerate anche che la professione immobiliare richiede un aggiornamento continuo: se il professionista segue corsi e seminari, avete un buon requisito su cui fondare il vostro giudizio.  

Esistono dunque criteri oggettivi e tutto sommato semplici per valutare un agente e ridurre al minimo i rischi di incappare in soggetti poco professionali o comunque non rispondenti alle proprie esigenze. L'importante è non limitarsi alle apparenze e non lasciarsi trasportare dalla fretta o dall'ingenuità, che in una transazione immobiliare non sono mai consigliabili.

Giuseppe Antonelli

Mercato immobiliare in crescita: aumentano le compravendite e diminuiscono i prezzi.

Salve amici.

La mancata risalita dei prezzi nonostante la crescita delle compravendite che si registra da più di due anni – e addirittura un’ulteriore, seppur lieve, riduzione dei prezzi – ha colto di sorpresa analisti, operatori del settore e persino l'Istat. 

È un chiaro segnale che qualcosa sta cambiando, non solo nel mercato immobiliare ma in senso più ampio in tutta la società. La scarsa natalità, le disparità geografiche interne, la riduzione del numero di famiglie composte da almeno due componenti, il parallelo incremento delle famiglie monocomponenti, l’aumento dell’età media della popolazione, l'impatto dell'immigrazione e soprattutto l’incertezza del mercato del lavoro sono fattori importanti che spingono a prediligere l’affitto per l’abitazione principale.

Nell'ambito di un trend demografico di questo tipo, dove si affacciano nuovi soggetti sempre più determinanti come senior living, giovani coppie e giovani single, a soffrire è soprattutto l’usato che, rispetto al nuovo, è più difficile da allineare a una domanda maggiore di piccole abitazioni. Questo spiega anche perché i prezzi del prodotto usato continuino a scendere, mentre il prezzi del prodotto nuovo sono in crescita, trainati dalla domanda che, specie in alcune aree geografiche, si sta irrobustendo, seppure con caratteristiche nuove. 

Altro freno al mattone è il fatto che si è costruito molto e resta ancora una grossa fetta di invenduto, il che non fa aumentare i prezzi. Proprio per questo è il momento perfetto per comprare, magari per metterlo a reddito nel caso di seconda o terza casa, in prospettiva di un sicuro aumento del prezzo previsto. 

Da parte degli operatori del settore sono invece necessari nuovi strumenti di analisi, progettazione e commercializzazione degli interventi, con un’adeguata pianificazione finanziaria che richiede più flessibilità, più selettività e una generale riconsiderazione del rapporto tra target e requisiti, dove al centro va messo il cliente e si suoi bisogni fin dalla fase della comunicazione del prodotto immobiliare.

Tutti gli esperti del settore sono comunque concordi nell'indirizzarsi verso un moderato ottimismo per il prossimo futuro, pur consapevoli delle sfide che i cambiamenti in corso comportano.

Giuseppe Antonelli 

Titolare di Metà immobiliare

Mutui prima casa: consigli utili.

Salve amici.

La richiesta del mutuo per l'acquisto di un immobile, soprattutto se si tratta della prima casa, è sempre un'impresa impegnativa che richiede la conoscenza approfondita delle procedure e l'aggiornamento sulle norme in vigore, che possono variare piuttosto spesso.

Il Bonus prima casa 2018 consente di usufruire di importanti incentivi e agevolazioni fiscali legate all’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale. 

Innanzi tutto, è previsto il pagamento dell’imposta di registro ridotta del 2% invece che del 9%, mentre l’IVA è fissata al 4% invece che al 10%. Le imposte ipotecarie e catastali sono di 200 euroinvece che del 2% e dell’1% del valore catastale. Chi vende una casa e la riacquista entro 12 mesi ha diritto a un credito d’imposta e può quindi sottrarre dall’imposta da pagare quella già pagata con il precedente acquisto. Prevista poi la detrazione ai fini Irpef del 19% sui compensi corrisposti all’agenzia immobiliare per un importo non superiore ai 1000 euro. 

Per ottenere tali agevolazioni, l'acquirente deve risiedere nel Comune in cui si trova l’immobile, impegnandosi a trasferirvi la residenza entro 18 mesi. Inoltre, l'immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8, A9, ovvero ville e case di lusso. 

Il bonus prima casa decade se si vende l’immobile agevolato entro 5 anni. Nel caso in cui, però, alla vendita segue l’acquisto di una nuova prima casa destinata ad abitazione, anche appartenente alle categorie catastali di lusso, il bonus non decade e quindi non si deve procedere con il pagamento delle imposte precedentemente detratte. 

I giovani con contratto di lavoro a tempo determinato che vogliono acquistare la prima casa possono accedere al Fondo di garanzia statale, grazie al quale possono richiedere un mutuo di importo non superiore a 250 mila euro per un immobile non A1/A8/A9 di ampiezza massima di 95 mq.

In particolare, possono usufruire di questi incentivi le giovani coppie in cui almeno uno dei due componenti ha meno di 35 anni, le famiglie formate da un solo genitore e da figli minori, under 35 con contratto di lavoro atipico e conduttori di alloggi di proprietà degli IACP, ATER, ecc. 

In mancanza di garanzie economiche rilevanti e della possibilità di richiedere una fideiussione a terzi per l’apertura del mutuo, ci si può avvalere della garanzia del Fondo del 50% della quota capitale del mutuo ipotecario. 

Nel caso in cui il beneficiario del Fondo di garanzia non riesca a pagare le rate del mutuo per difficoltà economiche momentanee, ad esempio per licenziamento o malattia, è possibile sospendere il pagamento dell’importo per massimo 18 mensilità. 

Importante infine ricordare che il finanziamento concesso può andare a coprire, oltre che il costo della prima casa, anche eventuali lavori di ristrutturazione e interventi di risparmio energetico sull’immobile.

Giuseppe Antonelli titolare di Meta immobiliare 

Perché l’agente immobiliare è utile? Cosa fa che gli altri non vedono?

La figura professionale dell'agente immobiliare spesso non gode di stima. Sono in molti a chiedersi cosa fa davvero un “professionista del mattone” quando non è in giro a mostrare appartamenti a potenziali clienti. 

Le domande frequenti da parte di chi deve comprare o vendere un immobile sono: perché devo dare una commissione all'agenzia? Come si guadagna davvero questa commissione?

Domande lecite per chi non ha la possibilità di conoscere da vicino tutte le mansioni svolte dagli agenti immobiliari, mansioni non sempre evidenti agli occhi dei clienti o di esterni.

Innanzi tutto diciamo che per ogni annuncio ci sono circa 20 chiamate e le chiamate sono tradotte in 10 visite all’immobile: pensate quanti minuti gli agenti devono trascorre al telefono per descrivere l'immobile e organizzare le visite, e quante ore del proprio tempo devono rendersi disponibili.

Un paio d’ore al giorno sono poi spese nella ricerca di nuove proprietà da trattare e nel controllare costantemente le liste di abitazioni condivise nella rete MLS. 

Gli agenti devono essere in grado di analizzare il mercato, fare valutazioni accurate e definire il prezzo reale della casa in vendita, gestire offerte e controfferte, conoscere le tecniche di negoziazione e di vendita, verificare lo stato di  un immobile sia dal punto di vista dell'aspetto sia per questioni legate a possibili ipoteche o altro, migliorare l’immagine di una casa in modo che la vendita sia più facile, supportare l'acquirente nella richiesta del mutuo più vantaggioso. 

Tutte operazioni che richiedono nozioni di fiscalità, diritto, marketing, fotografia e video, da implementare partecipando costantemente a corsi di formazione, convegni e fiere immobiliari.

Infine, gli agenti sono a conoscenza dell'intero processo di vendita e hanno l’obbligo di verificare che il tutto si compia legalmente, in sicurezza e col meno stress possibile per chi deve vendere o comprare. 

E tutto questo impiego di tempo, energie e competenze è senza uno stipendio fisso, ma con una commissione solo se il processo va a buon fine!

State ancora pensando a che titolo un'agenzia immobiliare si prende quella benedetta percentuale sulla compravendita?

Giuseppe Antonelli